7 עקרונות היסוד ברכישת נדל“ן
מאמרים ופוסטים נוספים:

פחד מכישלון מייקל ג'ורדן

1/14
Please reload

7 עקרונות היסוד ברכישת נדל"ן

26.10.2014

1) הסתמכו על עובדות:

 

בשוק הנדל"ן פועלים בעלי אינטרסים רבים. משקיעים רבים אינם מכירים את שוק ההשקעה במידה מספקת ופועלים בתוך מגבלות זמן (למשל: איש הייטק במשרה מלאה המגיע ממרכז הארץ להשקיע בפריפריה) ולכן ברירתם היחידה של משקיעים אלה היא להיוועץ עם המתווך המקומי לגבי כדאיותה הפיננסית של העסקה.
יותר לציין שעבודתו של מתווך היא למכור נכסים ובמידה ולא ימכור יישאר מחוסר פרנסה. מצב זה יוצר תופעה מצערת ובה גורמים מסוימים מוסרים לעיתים מידע לא מדויק ללקוח אשר מבסס פעמים רבות את הרכישה גם על בסיס מידע זה. כך דוגמא לכך הינה מתווך ששוחחתי עימו לגבי נכס ב- 240,000 ₪ וכאשר הגעתי לראות את הנכס והראתי נכונות לסגור עסקה שכח המתווך שאמר לי מה המחיר ולפתע קפץ המחיר ל- 330,000 ₪ (30% ביום = עליה יפה לא?)

 

בפרספקטיבה נכונה ומקצועית, השקעת נדל"ן הינה עסק לכל דבר וכך עלינו להתייחס אליה.
בשוק פועלים מתחרים (דירות בסטנדרטים דומים) , למוצר שאתם משווקים יש קהל לקוחות פוטנציאלי שיש להגדירו ולהתחשב בצרכיו ולכן, השקעה נכונה מחייבת ניתוח מקיף של השוק יחד עם תוכנית עסקית המגדירה את סוג ומטרות ההשקעה .
בכדי לבצע השקעת נדל"ן נכונה עליכם להסתמך על מידע אמין אשר הוצלב ממספר מקורות ונבדק לעומק. זכרו – בכוונתכם להשקיע את מיטב כספכם, אל תקלו ראש בביצוע הבדיקות המקדימות.

 

 

2) נהלו את ההשקעה והעסקה:

 

משקיעים ורוכשים רבים, מאחר ואינם מכירים בצורה מספקת את תחום הנדל"ן הולכים כעיוורים אחר הכוונת עורכי דינם, בתפיסתם הם עורכי דין המתמחים במקרקעין ואם הם לא ידעו , אז מי כן... 

ע"פ נתוני למ"ס כ- 66%! מהתביעות כנגד עו"ד בגין רשלנות מקצועית במדינת ישראל הינן בתחום דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין בפרט.אז גם הנה מספר קריטריונים אשר תוכלו בקלות לבדוק ולוודא
גם בעצמכם:

 

א. וודאו שאכן נרשמה הערת אזהרה לטובתכם בגמר חתימת הסכם המכר.

ב. בדקו שעו"ד מילא את הקריטריון המתאים בטופס המש"ח (מס השבח).

ג. לאחר השלמת העסקה הזמינו נסח טאבו ובדקו שהדירה אכן נרשמה באופן מלא על שמכם.
 

3) מנפו נכונה:

אם הינכם מתכוונים למנף את השקעתכם (רכישה באמצעות משכנתא, ככלל אצבע אופציה עדיפה כלכלית) בדקו היטב את בחירת סוג ותמהיל המימון בהתאם למטרות העסקה שביצעתם. מימון נכון לעסקה יכול למקסם את רווחיה ואילו מימון שגוי עלול במקרים מסוימים להפוך עסקה מרוויחה מפסידה, לדוגמה: משכנתא צמודה בריבית קבועה (נפוצה בקרב לוקחי המשכנתאות) לטובת עסקה קצרת טווח תגרום להפסד מאחר והלווים ידרשו לשלם לבנק עמלת הפסד כלכלי (קנס פירעון מוקדם) על סילוקה, מספר נקודות לעזר:

א. השאירו ספק להמלצות יועץ המשכנתאות בבנק וזכרו כי תפקידו הוא למכור משכנתא.

ב. ודאו כי אתם מבינים בדיוק את משמעויות סוג המימון שלקחתם ואת מושגי הבסיס: צמוד מדד, צמוד ריבית פריים, קנסות במידה וקיימים.

ג. אם אתם לא מבינים את הדברים לעומקם עצרו התייעצו וזכרו שעבור הרוב המשכנתא הינה העסקה הפיננסית הגדולה ביותר בחיים – אל תעשו טעויות.

 

4) היו מודעים לפער בין המחיר במבוקש למחירי השוק:

רוכשים רבים מבססים את היכרותם עם שוק הנדל"ן בהם הם מעוניינים לרכוש הן למגורים והן להשקעה על-סמך המחירים המבוקשים שמציגים המוכרים במודעות בלוחות הפרסום השונים באינטרנט.

רוכשים אלו לרוב אינם מודעים לעובדה שבשווקים רבים בישראל ובעיקר בשלושת השנים האחרונות בהן תחום הנדל"ן כיכב בכותרות התקשורת , יש פעם משמעותי בין המחיר אותו מבקש המוכר ובין השווי הריאלי של הנכס.

לפני שאתם סוגרים עסקה עליכם לשלוט במחירי השוק ובשווים הריאלי של הנכסים באותו איזור בו אתם חפצים לקנות... את המידע עליכם להשיג לבד ולשם כך יש דרכים רבות ומגוונות ולא להסתמך על דעתם של גורמים חיצוניים.
 

5) עשו עסקה טובה ואל תתפתו:

עבור רוב רוכשי הנדל"ן למגורים וגם עבור רוב המשקיעים קבלת ההחלטה על ביצוע הרכישה אינה כלכלית כלל וכלל , אף על פי שהם בטוחים בכך. מחקרים רבים מראים שההחלטה על ביצוע או על אי ביצוע רכישה אצל קונה לא מנוסה מתקבלת באופן בלתי מודע כבר בצעד הראשון בכניסתו אל הנכס. הסיבות לכך הן רבות ואנשים רבים נוטים להתאהב בנכס וברגע שהרגש נכנס לתפקיד, בעיקר אצל רוכשי הדירות למגורים מתחילות הטעויות: חשש להפסיד את העסקה, רצון לסגור את העסקה בכל מחיר, חוסר יכולת לנהל משא ומתן שוב מאותן חששות.

היו סבלניים... עסקאות טובות והזדמנויות תמיד יהיו בשוק (ברגע שאתם יודעים לזהות אותם כמובן) אל תפעלו מתוך החשש מהפסד .. פעלו מתוך עוצמה והעסקה הטובה תגיע.

 

 

6) היו מודעים לקביעת עוגן ע"י המוכר

אם הינכם בעלי ניסיון בעולם השיווק והמכירות אתם ודאי מכירים את המושג "קביעת מחיר עוגן".

פעמים רבות יצא לי לבדוק ולנהל משאים ומתנים על נכסים שהמחיר המבוקש בו התפרסמו הם למכירה היה גבוה באופן משמעותי ממחיר השוק הריאלי של העסקה ומדוע הדבר? כיוון שאדם שמוכר את ביתו , את מבצרו , את הרכוש היקר לו מכל ינסה להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי... ומותר לו! זו נקראת שיטת מצליח ולצורך הדוגמא:

נכס התפרסם במחיר של 650,000 ₪, בעוד שמהיכרותי עם השוק היה ברור ששווי הנכס הריאלי הוא לכל היותר 500,000 ₪. בנדל"ן, כדי לעשות עסקה טובה בה הסיכון נמוך ,חייבים להיכנס לעסקה כאשר בעמדת רווח כלומר וביטחון, כלומר לרכוש את הנכס במחיר מהפוטנציאל

ברגע שהמוכר קובע עוגן גבוה, רבים מאיתנו נרגיש מעין אי נעימות להציע לאותו המוכר 400,000 במקרה זה לצורך הדוגמא כיוון שנרגיש שאנו פוגעים בו באיזשהו אופן. 

תמוה הדבר... מדוע מוכר הנכס יכול להרשות לעצמו לדרוש סכום הגבוה ב-150,000 ₪ ממחיר השוק ואנו הקונים מרגישים חוסר נעימות בלתת הצעה נמוכה?

באותו מקרה נתתי הצעה של 350,000 ₪ על הנכס והפלא ופלא תגובתו של המוכר לא הייתה נסערת  כפי שרבים היו חושבים שתהיה.

אל תתביישו להציע הצעות נמוכות. אם תציגו את הדברים נכון, לכו תדעו, אולי עוד תפגעו.
 

7) בדקו היטב את מצבו המשפטי, התכוני והפיזי של הנכס.

 

כל עסקת נדל"ן באשר היא צריכה להבדק דרך שלושה פרמטרים:

א. הפן המשפטי.

ב. הפן התכנוני.

ג. הפן הפיזי.

חלק ניכר מעורכי הדין המתמחים בנדל"ן יבדקו עבורכם את הנכס אך ורק במישור המשפטי. חובה עליכם לוודא את מצבו התכנוני של הנכס בעירייה על כל היבטיו (רישומו בעירייה, היתריו, חריגות בניה צווי הריסה,סוג הארנונה המשולמת, האם המבנה מסוכן ועוד...) בנוסף עליכם לבדוק היטב את מצבו הפיזי של הנכס ... רוכשים שלא עושים כן עלולים למצוא את עצמם לאחר הרכישה בתסכולים גדולים. על ידי בדיקות אלו יכולים אנו להפחית בצורה ניכרת את אלמנט הסיכון בעסקה ולהימנע מהפסדים כספיים משמעותיים בהמשך הדרך.

שואפים להתמקצע בעולם הנדל"ן והעסקים?
מסלול הלימודים פרקטיקה GOLD! הוא בדיוק בשבילכם.
למידע נוסף לחצו כאן

 

 

 

 

Please reload

  • Facebook App Icon

כל הזכויות שמורות - פרקטיקה השקעות ועצמאות פיננסית בע"מ